รวยด้วยอสังหาฯ

%e0%b8%ad%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%ab%e0%b8%b2-2

อสังหาริมทรัพย์  ในทางกฎหมาย ได้แก่ ที่ดินและทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดิน มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น เช่น อาคาร บ้านเรือน ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ หอพัก และสิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ทั้งกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดและสิทธิครอบครองในที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดิน

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน คอนโด บ้าน ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน และอื่นๆ อีกมากมาย นับวันยิ่งมีนักลงทุนทั้งมือเก่าและมือใหม่เข้ามาให้ความสนใจกันมากขึ้น นั่นเป็นเพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำ ในขณะที่ใช้เงินลงทุนเพียงน้อยนิด ถ้าหากรู้วิธีและเทคนิคในการลงทุนก็จะสามารถรวยด้วยอสังหาได้ง่ายๆ

%e0%b8%ad%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%ab%e0%b8%b2-1

การซื้อขายบ้านและที่ดิน สามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงมากถึง 100 เปอร์เซ็นต์หรือมากกว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่พบเห็น มักเป็นไปในรูปของการเก็งกำไรมากกว่าการลงทุน เช่น การซื้อมาขายไป หรือซื้อไว้เพื่อเก็งกำไรโดยเฉพาะ แต่ถึงอย่างไรก็ดี การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะทำในรูปของการเก็งกำไรหรือการลงทุน ก็ยังเป็นอาชีพที่มีความน่าสนใจมาก นอกจากนั้นการลุงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ยังมีความเสี่ยงในการลงทุนต่ำ เนื่องจากบ้านเป็นทรัพย์สินจำเป็นที่มีจำกัด แต่เป็นที่ต้องการสูง บ้านและที่ดินยังเป็นสินทรัพย์ที่สามารถนำมาใช้ประโยชน์ และนำมาหาผลตอบแทนได้อย่างกว้างขวาง ทั้งในรูปของมูลค่าเพิ่ม ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำมากกว่าธุรกิจอื่นๆ บ้านและที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่จำกัด ไม่สามารถหามาทดแทนกันได้ โดยเฉพาะในทำเลที่ดีๆ ถึงแม้ราคาบ้านและที่ดินจะสูงมากขึ้น แต่ทว่าการซื้อขายก็ยังเกิดขึ้นอยู่เสมอ ซึ่งผิดกับการลงทุนแบบอื่นๆ ด้วยเหตุผลนี้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจของนักลงทุน ในยุคสมัยนี้

รายได้ที่เกิดจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

%e0%b8%ad%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%ab%e0%b8%b2

การปล่อยเช่า เป็นช่องทางการลงทุนขั้นพื้นฐาน โดยมีอสังหาอยู่แล้ว เช่น คอนโด บ้าน ที่ดิน โกดัง ซึ่งสามารถเอามาปล่อยให้คนอื่นเช่าได้ การเช่าส่วนใหญ่เป็นแบบรายเดือนและมีการทำสัญญาเช่าที่ชัดเจน การปล่อยเช่าถ้า “ทำเล” ดี จะสร้างกำไรได้สูงมาก อย่างถ้าเป็นที่อยู่อาศัยก็ต้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ป้ายรถเมล์ ใกล้ทางด่วน ทำให้เดินทางสะดวก รวมถึงมีอาหารการกินเยอะหาง่าย เป็นต้น

การลงทุนแบบเก็งกำไร ตัวอย่างเช่นการซื้อคอนโดในระหว่างการสร้างหรือช่วงซื้อใบจอง คือไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่เองแต่เห็นว่าคอนโดที่กำลังสร้างนั้นมีทำเลดีจึงอยากซื้อเอาไว้เก็งกำไร เมื่อคอนโดใกล้จะสร้างเสร็จยิ่งมีคนเข้ามาดูเรื่อยๆ และถ้าลูกค้าสนใจห้องที่เราเป็นเจ้าของก็มีโอกาสขายได้สูง แต่การลงทุนแบบเก็งกำไรนี้ก็มีเทคนิคมากมายจึงควรหาความรู้เพิ่มเติมด้วยจะทำให้เรามีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น

การประมูลจากกรมบังคับคดี การซื้ออสังหาจากกรมบังคับคดีทำให้เราได้ราคาถูกกว่าท้องตลาด โครงสร้างมีสภาพดีใช้ได้ เหตุผลเนื่องจากส่วนใหญ่เจ้าของร้อนเงินทำให้เราได้ต้นทุนมาในราคาถูก เมื่อได้มาแล้วเราอาจ Renovate ใหม่เพื่อให้เช่า หรือขายต่อก็ได้

การเป็นนายหน้า การเป็นนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนการจับเสือมือเปล่า เราไม่ต้องมีที่ดินเอง เพียงแค่จับคนที่ต้องการขาย และคนที่ต้องการซื้อมา Match กันให้ได้เราก็จะได้ % จากการเป็นตัวกลางดำเนินการ รายได้จากการเป็นนายหน้าอยู่ที่ 2-4% จากราคาขาย และขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ได้ทำสัญญาไว้ด้วย นายหน้าควรมีเทคนิคในการเจรจาต่อรอง มีความอดทน บางทีกว่าลูกค้าจะตกลงซื้อได้ ก็พาไปดูที่มาแล้วหลายสิบคน

5 วิธีง่ายๆ รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์

%e0%b8%ad%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%ab%e0%b8%b2%e0%b8%a3%e0%b8%b4%e0%b8%a1%e0%b8%97%e0%b8%a3%e0%b8%b1%e0%b8%9e%e0%b8%a2%e0%b9%8c

1. การลงทุนกับนักลงทุนรายใหญ่ สำหรับคนที่มีประสบการณ์ในการลงทุน มีมนุษยสัมพันธ์ดี เก่งในการเจรจาต่อรอง มีคอนเนคชั่นมาก รู้จักนักลงทุนเยอะ เป็นคนมีเครดิต มีความคิดสร้างสรรค์และไอเดีย สามารถเอาประสบการณ์แลกเงินได้โดยที่คุณไม่ต้องลงทุนเลยแม้แต่บาทเดียวนับเป็นอีกหนึ่งวิธีที่จะทำให้คุณรวยแบบก้าวกระโดดเพียงแค่เรานำไอเดียที่มีเสนอขายแผนธุรกิจให้กับนักลงทุนรายใหญ่ที่มีเงินทุนได้ แต่คุณจะต้องมั่นใจว่าแผนโครงการนั้นๆ จะสร้างผลตอบแทนอย่างคุ้มค่าให้นายทุน

2. การลงทุนกับกองทุน เป็นอีกหนึ่งวิธีที่จะทำให้เรารวยด้วยอสังหาฯ โดยไม่ต้องปวดหัวกับคน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือ กองทุนรวมประเภทหนึ่งที่ผู้จัดการกองทุนจะระดมเงินทุนจากเราหรือประชาชนทั่วไป โดยการขายหน่วยลงทุน และนำเงินทุนที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนด เช่น นำทุนที่ได้ไปลงทุนในที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ คลังสินค้า ศูนย์แสดงงาน ศูนย์การค้า หรือสนามบิน เป็นต้น

3. การลงทุนแบบเก็งกำไร นับว่าเป็นช่องทางการลงทุนขั้นเริ่มต้นของนักลงทุนมือใหม่ เพียงแค่ซื้อใบจองแล้วก็ปล่อยขายก็ทำกำไรได้แต่ในความเป็นจริงการลงทุนแบบเก็งกำไรนี้ก็มีเทคนิคที่ควรเรียนรู้อยู่บ้าง สิ่งสำคัญที่จะสร้างรายได้ด้วยการเก็งกำไร คือ ต้องเรียนรู้เรื่องทำเล ต้องเป็นทำเลที่มีศักยภาพ โครงการที่ลงทุนต้องเป็นโครงการที่มีชื่อเสียงมีประสบการณ์ ต้องเรียนรู้เรื่องวงรอบในการทำกำไร หมายความว่า ต้องรู้ช่วงเวลาของราคา เช่น ช่วงก่อนพรีเซล หลังพรีเซล 6 เดือน 1ปี ช่วงก่อสร้าง ช่วงสร้างเสร็จ ช่วงก่อนโอน และช่วงหลังโอน เป็นต้น

4. การลงทุนแบบปล่อยเช่ารายวัน เดิมทีค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้าน คอนโด ห้องเช่า อพาร์ทเมนต์ มักเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน แต่ก็มีกรณีที่ทำเลนั้นเป็นทำเลที่มีความต้องการมาก มีผู้คนหมุนเวียน เดินทางมาแวะพัก นักท่องเที่ยวบางคนไม่ต้องการพักโรงแรม หรือที่พักที่มีราคาแพง ขออาศัยเพียงแค่ที่หลับนอนที่พออำนวยความสะดวกได้บ้าง ด้วยความต้องการแบบนี้จึงมีนักลงทุนที่มีความคิดสร้างสรรค์ เช่าบ้าน ตึก อาคารพาณิชย์ ในทำเลที่ดีแล้วลงทุนตกแต่ง แบ่งห้องให้เช่า ทำเป็นโฮสเทล ถือได้ว่าเป็นช่องทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดีทีเดียวได้ผลตอบแทนคุ้มค่ามากๆ เพียงแค่ใช้ความคิดสร้างสรรค์ใส่ลงไป รายได้รายเดือนจะกลายเป็นรายได้รายวันทันที

5. การลงทุนแบบปล่อยเช่ารายเดือน เป็นช่องทางการลงทุนขั้นพื้นฐานที่ใครๆ ก็ชอบ เพราะได้เป็นเสือนอนกิน เริ่มจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ห้องเช่า จากนั้นก็นำมาปล่อยเช่าเก็บรายได้ทุกเดือนๆ โดยใช้แรงแค่การบริหารเพียงไม่กี่วันต่อเดือนเท่านั้น แต่หลักสำคัญของการลงทุนแบบปล่อยเช่านั้น คือ “ทำเลและกลุ่มเป้าหมายผู้เช่า” รายได้จากการปล่อยเช่าขึ้นอยู่กับทำเลและต้นทุนที่ลงทุนไป เช่น ถ้าได้ทรัพย์มาในราคาที่ถูก อยู่ในทำเลที่ดี ย่อมได้ค่าเช่าดี รายได้ต่อเดือนก็ย่อมสูงประมาณ 8-12% เลยทีเดียว แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นไม่ควรต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ ในกรณีที่กู้เงินมาลงทุน

การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับชาวต่างชาติ

4ab5ae4d48

การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับชาวต่างชาตินั้น  จะพูดว่ามันง่ายหรือว่ายากมากซะทีเดียวมันก็ไม่ถูกนัก  เพียงแค่คุณต้องใช้เวลาศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนทำธุรกิจ  ซึ่งในการติดต่อเจรจาธุรกิจกับชาวต่างชาติส่วนใหญ่ก็จะมีรูปแบบการปฏิบัติที่คล้ายๆกันเป็นสากล นั้นคือ

  1. การตรงต่อเวลา  จะเป็นสิ่งที่แสดงออกถึงความใส่ใจและสนใจในการทำธุรกิจของคุณและยังทำให้การเจรจาง่ายยิ่งขึ้น  และหากมีการนัดหมายกับผู้ใดก็ควรที่จะเผื่อเวลาในการเดินทางเพื่อไปให้ถึงจุดหมายก่อนเวลาสักเล็กน้อย เพื่อจะได้ไม่ต้องเร่งรีบรวมถึงมีเวลาเตรียมความพร้อมให้กับตนเอง
  2. มีความซื่อสัตย์   เป็นหนทางที่จะนำเราไปสู่ความสำเร็จทั้งในระยะสั้นและระยะยาว  ความซื่อสัตย์นั้นจะก่อให้เกิดความไว้วางใจ  สิ่งนี้ไม่อาจสามารถสร้างขึ้นได้เพียงวันเดียว  แต่สามารถถูกทำลายลงได้เพียง 1 นาที  เพราะฉะนั้นจงหลีกเลี่ยงวิธีการกลโกงต่างๆ  ซึ่งแน่นอนว่า  ก่อนจะทำธุรกิจนั้น ความไว้วางใจต้องมาเป็นอันดับแรก  และหลังจากนั้นขั้นตอนเจรจาในรายละเอียดปลีกย่อยถึงจะตามมา  และคำถามที่ตามคือ  เราจะทำให้ชาวต่างชาติเชื่อใจเราได้อย่างไร  สิ่งสำคัญที่ควรเตรียมให้พร้อมทุกครั้งคือ  เอกสารสำคัญและสัญญาต่างๆทั้งในส่วนของเราเองและในส่วนของชาวต่างชาติ  ในส่วนเอกสารสำคัญของเรานั้นก็เพื่อแสดงให้เห็นถึงความโปร่งใสที่สามารถตรวจสอบได้เสมอ เช่น หากเป็นการซื้อขายที่ดินก็ควรจะมีโฉนดที่ดินยืนยัน เป็นต้น
  3. มีความน่าเชื่อถือ  เพื่อเป็นการสร้างความเชื่อมั่นในการทำธุรกิจ  วิธีที่ควรทำก็คือ  เราควรมีที่ปรึกษาทางด้านกฎหมายหรือทนายความไว้คอยให้คำแนะนำทั้งสองฝ่าย  ในบางกรณีชาวต่างชาติอาจนำทนายหรือที่ปรึกษาส่วนตัวไปด้วยในการตกลงหรือเจรจา  ซึ่งบางทีอาจทำให้เรารู้สึกถึงความอึดอัดใจ  รู้สึกว่าเขาอาจไม่เชื่อมั่นเรา  หรือกลัวเราจะหลอกหลวงนั้น  ตามความเป็นจริงแล้วนี้ก็อาจมีส่วนถูกอยู่บ้าง แต่ว่าถ้ามองอีกมุมหนึ่งนั้นคือเขาต้องการทำธุรกิจกับเราอย่างถูกตามหลักกฏหมายและไม่ต้องการให้มีปัญหาและข้อผิดพลาดใดๆตามมาในภายหลังเท่านั้นเอง  การสร้างความเชื่อมั่นยังรวมไปถึงเวลาการทำข้อตกลงต่างๆ ทั้งการเช่า ซื้อ หรือขาย อสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ควรมีการเปลี่ยนแปลงข้อตกลงใดๆ ในภายหลัง ไม่ว่าจะมีความสนิทชิดเชื้อกันแค่ไหน เพราะข้อตกลงก็คือสัญญา  ไม่เกี่ยวข้องกับความสัมพันธ์ส่วนตัว อย่างเช่น ข้อตกลงในการจ่ายเงิน กำหนดจ่ายภายในระยะเวลา 1 เดือน ก็ให้ชำระภายในระยะเวลาดังกล่าว  การไม่ทำตามสัญญาก็คือการทำผิดกฏหมายนั้นเอง  และอาจก่อให้เกิดความไม่เชื่อใจและเกิดปัญหาตามมาอีกมากมาย
  4. สะดวก รวดเร็ว   ชาวต่างชาติจะให้ความสำคัญในเรื่องของเวลาเป็นอย่างมาก  การทำข้อตกลงต่างๆไม่ควรทำให้มีความซับซ้อนยุ่งยาก  ควรมีความตรงไปตรงมา ง่ายๆหากต้องการอะไรเป็นพิเศษควรแจ้งให้ชาวต่างชาติรับรู้ตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อที่จะได้มีเวลาเตรียมตัว แต่ในขณะเดียวกันในความสะดวกและรวดเร็วก็ต้องคงความถูกต้องของทุกอย่างไว้

สภาพของความเสื่อมโทรมของสิ่งแวดล้อมได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปัจจุบันนี้

03

เมื่อประชากรของโลกเกิดมามีชีวิตอยู่บนโลก ธรรมชาติได้สร้างสิ่งแวดล้อมที่เหมาะสมที่สุดไว้ให้แล้ว แต่โดยที่เรามีสมองแทนเขี้ยวเล็บ ที่สัตว์มีไว้เพื่อการใช้ชีวิตอยู่ได้ในโลก จึงทำให้มีการคิดค้นแสวงหาประโยชน์จากธรรมชาติให้มากที่สุดเท่าที่จะมากได้ ซึ่งหากว่าประชากรของโลกจะมีจำนวนเท่าเดิม หรืออย่างน้อยก็น้อยกว่าเท่าที่มีอยู่ในปัจจุบันสักเพียงครึ่งเดียวการจัดการกับธรรมชาติของประชากรโลกก็คงไม่กระทบกระเทือน กับธรรมชาติมากนัก แต่ที่เป็นคนอยู่ในวันนี้ก็คือว่า ประชากรของโลกได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและมากจนต้องอยู่กันอย่างแออัดในที่ ๆ เหมาะสมต่อการดำรงชีวิตอยู่ และต่างได้จัดการกับธรรมชาติโดยขาดความระมัดระวัง จนถึงวันนี้ประชากรโลกไม่อาจเลือกสิ่งแวดล้อมที่ดีกว่านี้ได้ เพราะความเจริญก้าวหน้าทางเทคโนโลยียังคงก้าวไปอย่างไม่หยุดยั้งควบคู่กับการเพิ่มขึ้นของประชากรโลก และนอกจากนั้นค่านิยมของสังคมได้บีบบังคับให้ประชากรต้องแข่งขันกันในการดำรงอยู่ จนกลายเป็นความฟุ่มเฟื่อย และเมื่อแต่ละคนแต่ละครอบครัวได้สั่งสมค่านิยมเหล่านี้ให้กับตัวเอง ผลก็คือทำให้สิ่งแวดล้อมเสื่อมโทรมลงจนเห็นได้ชัด

ประเทศไทยก็ไม่แตกต่างไปจากที่กล่าวมาและสภาพของความเสื่อมโทรมของสิ่งแวดล้อมได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทั้งนี้เพราะการเร่งรัดพัฒนาเศรษฐกิจเพื่อให้ฐานะของประเทศก้าวรุดไปข้างหน้า การพัฒนาโดยอาศัยทรัพยากรธรรมชาติเป็นพื้นฐาน โดยคำนึงถึงประโยชน์ที่จะได้รับด้านเดียวนั้นได้ทำให้สภาพแวดล้อมของชาติตกอยู่ในสภาพเสื่อมโทรมจนเห็นได้ชัดไม่ว่าจะเป็นปัญหาพื้นที่ป่าไม้ ซึ่งเหลืออยู่เพียง 25% ของพื้นที่ประเทศ การลดลงอย่างรวดเร็วของพื้นที่ป่าไม้นั้น เกิดจากการลักลอบตัดไม้ทำลายป่า ปัญหาที่ดิน ซึ่งมีการใช้ที่ผิด ๆ อยู่เสมอ ๆ ปัจจุบันพื้นที่กว่าครึ่งหนึ่งของประเทศ ถูกใช้เพื่อการเกษตรโดยขาดการวางแผน ซึ่งทำให้ยากต่อการป้องกันและแก้ไขความเสื่อมของดิน หรือการนำพื้นที่ดินที่เหมาะสมต่อการเกษตรไปใช้ประโยชน์ในการตั้งถิ่นฐานที่อยู่อาศัยของชุมชน ตลอดจนความขัดแย้งในการใช้ประโยชน์จากทรัพยากรธรรมชาติ เช่น การทำเหมืองแร่ในป่าสงวนหรือการสร้างเขื่อนในเขตป่าไม้ ต้นน้ำลำธาร ปัญหาน้ำเสีย ซึ่งเกิดจากการปล่อยของเสียจากแหล่งชุมชน จากโรงงานอุตสาหกรรม จนทำให้แหล่งน้ำเสื่อมคุณภาพ ทำให้เกิดการขาดแคลนน้ำที่สะอาด ปัญหามลพิษของอากาศ ที่เกิดจากโรงงานอุตสาหกรรม ยานพาหนะ ที่ทวีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้นจนทำให้ปริมาณของสารพิษ อาทิ คาร์บอนมานอกไซด์ ซัลเฟอร์ไดออกไซด์ ออกไซด์ของไนโตรเจน ตะกั่ว และฝุ่นละอองปะปนอยู่ในอากาศมาก จนเป็นอันตรายต่อสุขภาพและทรัพย์สิน ปัญหาเสียงอึกทึก ที่เกิดจากยานพาหนะโรงงานอุตสาหกรรม ซึ่งส่วนใหญ่จะเกิดอยู่ในชุมชนใหญ่ ๆ ที่มีประชากรอยู่หนาแน่น อาทิ กรุงเทพฯ เป็นต้น ปัญหาขยะมูลฝอยที่เกิดจากการทิ้งของเสียจากชุมชนที่มีอัตรามากเกินกว่าจะเก็บทำลายได้หมด นอกจากนี้การทิ้งขยะมูลฝอยแบบมักง่ายยังได้ก่อให้เกิดปัญหาขึ้นกับสิ่งแวดล้อมอื่น ๆ อาทิ น้ำเน่าเสีย อากาศเป็นพิษ ปัญหาสารเป็นพิษ ซึ่งเกิดจากสารเคมีที่ใช้ปราบศัตรูพืชและสารพิษที่เป็นโลหะหนักจากโรงงานอุตสาหกรรมและรถยนต์ สารเคมีที่ใช้ในอาหาร ซึ่งบางชนิดใช้เวลานานกว่าจะสลายตัวจากการสำรวจได้พบสารพิษตกค้างอยู่ในผักในดินที่เพาะปลูก ในแหล่งน้ำ สัตว์น้ำ ซึ่งได้มีการสะสมตัวเองเพิ่มมากขึ้นจนส่วนใหญ่อยู่ในระดับสูงเกินความปลอดภัยต่อชีวิต